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Vous connaissez l’immobilier sous divers aspects financiers, techniques, juridiques…pour vous permettre de continuer à suivre une certaine actualité de vos métiers voici quelques sommaires ou commentaires d’arrêts récents.

Cette page vous apportera, régulièrement, un bref aperçu de l’information du droit immobilier.

« Immobilier & Droit -  n°3 – mai 2009 … télécharger (pdf)»

« Immobilier & Droit -  n°2 – septembre 2008 … télécharger (pdf)»

« Immobilier & Droit -  n°1 – mai 2008 … télécharger (pdf)»

Loi de Mobilisation pour Le Logement et la Lutte contre l’Exclusion
Loi du 25.03.09 : JO du 27.03.09

La loi dite MLLE publiée le 27 mars 2009 modifie différentes dispositions de la loi régissant la copropriété ou encore les textes portant sur les rapports locatifs. Parmi les changements ou ajouts on relève notamment :

Honoraires spécifiques du syndic en cas de travaux - Loi MLLE : art 17/loi du 10.7.65 : art 18-1 A

Le syndic peut percevoir deux types de rémunérations : des honoraires pour gestion courante et des honoraires correspondant à des prestations particulières. La loi encadre les honoraires spécifiques pour travaux. Le syndic ne pourra les réclamer que s’il respecte les conditions cumulatives suivantes : les honoraires spécifiques ne peuvent concerner que les dépenses hors budget visées à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (soit les dépenses pour travaux listés à l’article 44 du décret du 17mars 1967), et votées par l’assemblée générale en application des articles 24, 25,26, 26-3 et 30 de la loi du 10 juillet 1965.
Le vote des honoraires spécifiques doit intervenir lors de la même assemblée générale en respectant les mêmes règles de majorité que les travaux concernés.

Adaptation du règlement de copropriété - Loi MLLE : art 22/loi du 10.7.65 : art 49

En principe, l’établissement ou la modification d’un règlement de copropriété doit être voté à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix (loi du 10.7.65 : art 26). La loi SRU avait assouplie ce principe afin de permettre l’adaptation des règlements de copropriété aux évolutions législatives avant le 13 décembre 2008, en prévoyant une majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et une fiscalité favorable. Cette règle est pérennisée : les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement peuvent désormais se faire sans limitation de durée à la majorité prévue à l’article 24, cette modification bénéficiant toujours d’une fiscalité allégée.

Simplification des injonctions de ravalement de façade - Loi MLLE : art 21/CCH : art L.132-3

Une obligation légale de ravalement est imposée tous les 10 ans sur injonction faite au propriétaire par le maire (CCH : L.132-1). A défaut de réalisation des travaux dans un délai de 6 mois, le maire prend un arrêté municipal notifié au propriétaire le sommant d’effectuer les travaux dans un délai qu’il détermine, et qui est au maximum d’un an. Pour les immeubles en copropriété, l’injonction et l’arrêté municipal devaient être notifiés à chacun des copropriétaires pris individuellement.
Désormais, la notification aux copropriétaires par le maire est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, ce dernier étant chargé d’en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Caution d’un tiers - Loi MLLE : art 55/loi du 6.7.89 : art 22-1

Concernant les garanties pour les locations nues le bailleur, quel que soit son statut (bailleur du secteur privé et public, bailleur personne physique et personne morale), ne peut demander à bénéficier d’un cautionnement lorsqu’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives.
Il devient donc exclu pour un bailleur qui a une garantie, quel que soit le type de cette garantie (assurance privée ou GRL) de demander en plus au locataire, la caution d’un tiers.
Lorsqu’une assurance garantissant le risque locatif n’a pas été souscrite, le recours à un cautionnement est libre pour les bailleurs personnes physiques et assimilés (SCI familiales), mais réglementé pour les bailleurs personnes morales.
Désormais, sauf exception, un bailleur personne morale ne peut plus demander un cautionnement au locataire.
Ces dispositions sont d’application immédiate.

Mention obligatoire de la surface habitable du logement dans le bail  - Loi MLLE : art 78/ loi du 6.7.89 : art 3

Cette disposition s’inspire de l’obligation qui est prévue en cas de vente d’un lot de copropriété de mentionner dans tout avant-contrat et contrat de vente la superficie du lot vendu.
La notion de surface habitable mentionnée dans les baux d’habitation n’est pas précisée par le texte mais, pour mémoire, le code de la construction et de l’habitation dans son article R.111-2 définit la surface habitable comme «la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres,…».
Aucune sanction n’est prévue en cas d’absence d’indication de la surface ou de mention d’une surface erronée, et la mesure n’est pas applicable aux baux en cours.